广东省翁源县人民法院

民事判决书

 

（2020）粤0229民初459号

原告：蔡梅芳，女，1979年10月15日出生，汉族，住广东省翁源县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。

委托诉讼代理人：吴文凤，广东埔穗律师事务所律师。

被告：刘史懂，男，1965年12月9日出生，汉族，住广东省翁源县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。

委托诉讼代理人：陈思，广东磨铁律师事务所律师。

被告：蔡套良，男，1979年8月22日出生，汉族，住广东省翁源县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊。

原告蔡梅芳与被告刘史懂、蔡套良合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴文凤，被告刘史懂及其委托诉讼代理人陈思，被告蔡套良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告蔡梅芳向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即返还原告购房款（301房、401房附属款及电梯基金款）人民币31500元；二、判令被告赔偿原告旧房被拆除的重置损失人民币297672.89元；三、判令被告向原告支付房屋重置损失评估费人民币4000元；四、判令被告赔偿原告401房屋装修损失人民币61954.05元；五、判令被告向原告支付租房损失合计人民币13450元（其中2018年8月11日至2019年7月6日，月租金650元，11个月，合计租金7150元；2019年7月8日至2020年4月7日，月租金700元，9个月，合计租金6300元），2020年4月8日之后的租金按700元/月标准计付至本案损失款项清偿之日）；六、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年10月7日，原告及原告父亲蔡国清（现已故）与被告刘史懂签订一《建房协议》，约定将其自有旧房和房屋所占用的宅基地提供给被告规划商住楼。同时约定，被告将楼房建好后，分配补偿原告及原告父亲住房及车库。该协议签订后，被告拆除了原告的旧房即开始施工建设，并自行将该商住楼命名为。2018年3月26日，原告父亲蔡国清依约向被告刘史懂交纳了分配补偿房301房、401房的附属款21500元人民币，以及该楼的电梯基金款10000元人民币，合计31500元整。原告收房后即对“”，其中的一套分配房401出资进行了装修。

2018年7月底，“”因存在严重质量问题而出现沉降与倾斜，当地政府部门随即组织该楼房业主撤离，并对“”进行了拆除。拆除前，2018年9月2日，翁源县龙仙镇人民政府作为招标人，翁源县志达工程项目监理有限公司为造价咨询人，对“”401房装修价格进行了评估，招标控制价为人民币61954.05元。2019年3月22日，原告父亲蔡国清去世；2019年4月6日，原告母亲张东花去世。原告系“”宅基地及旧房的权利人和法定继承人。

原告认为，两被告不具备建房资质并拆除其旧房，且合伙开发所建的源瑞楼又出现严重质量问题也被拆除，导致原告一家无房使用，长期租房居住，造成原告重大经济损失，依法由两被告承责。为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支 持原告的全部诉请。

被告刘史懂答辩称，一、源瑞楼实际上是由刘史懂、蔡套良、蔡导亮共同开发建设，其为合伙关系，应由刘史懂、蔡套良、蔡导亮共同承担责任，人民法院应当依职权追加蔡导亮为本案的被告。

民事诉讼法规定，对于事实的认定，可以采用生效判决认定的事实，但是如果生效判决认定的事实明显是错误的，或者有新的证据证明这一事实认定是错误的，人民法院应当根据证据重新认定。本案中，答辩人提交的证据8是答辩人在二审法院作出(2019)粵02民终1586号民事判决书之后才找到的新证据，系证明蔡导亮就是合伙人之一的直接证据，能够与其他大量证据(详见证据1-7)形成完整证据链证明瑞源楼是刘史懂、蔡导亮和蔡套良合伙开发建设。原告简单、机械的根据生效判决认定蔡导亮无本案无关，显然属于遗漏必要共同诉讼主体，不利于维护原告自身合法权益，有违常理！

二、答辩人与蔡套良、蔡导亮实际履行的是答辩人提交的证据2《建房协议》（有蔡导亮签名），但该协议因违反国家强制性法律规定而应认定为无效。本案所涉及的建房用地地块属于农村集体所有的土地，其性质是宅基地。按我国法律规定，这类地块只允许使用权人在该地块上建造房屋，使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖。而《建房协议》（有蔡导亮签名）第五条约定，由甲方蔡国清、蔡梅芳出地，由乙方刘史懂、蔡导亮出资的方式合作进行房屋建设，建成后，乙方分得三套房屋、一间车库和两间杂物间外，其余所建楼房均归乙方所得和处置。由此可见，双方实际上是非法变相购买房产即进行小产权房开发，其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规，《建房协议》应认定为无效。

三、原告主张赔偿预期利益损失（三套房屋的重置损失）没有法律依据，应当按照当地政府部门公布的房屋拆迁补偿标准计算其房屋损失。由于本案的《建房协议》（有蔡导亮签名）自始无效，答辩人应承担缔约过失责任而不是违约责任，故答辩人仅赔偿原告的实际损失，原告主张赔偿预期利益损失（三套房屋的重置损失）没有法律依据。

事实上，原告提交的证据8、9证明原告其旧房批准用地面积仅80平方米，超出面积部分属于违建，不应受到法律保护。另外，根据答辩人提交的证据6、9、10、11，均证明原告旧房屋超出面积建设的实际建筑面积大约100平方米，且均为砖瓦平房，距其交付给答辩人拆除时已经使用了近20年。据此，答辩人认为，应当按照当地政府部门公布的房屋拆迁补偿标准计算其房屋损失。

四、原告对于合同无效负有同等的过错。故旧房屋拆除、房屋装修等各项损失应由原、被告双方各自承担50%的责任

《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方因此造成的损失应当根据过错程度各自承担相应责任。原、被告双方均知晓合同项下地块的性质是宅基地，因此，对于合同无效负有同等的过错。旧房屋已拆除，这一损失应由原、被告双方各自承担50% 的责任。

综上，请求法院依法查明案件事实，采纳答辩人的上述意见。

被告蔡套良在答辩期限内没有提交书面答辩状，其在庭审时口头答辩称：对原告的购房款31500元应由被告一返还，以及401房装修损失应由被告一承担，刘史懂收到的购房款总共有280多万元，涉案楼房发生质量问题后，我已经按合同约定退还款项，其余部分应由被告一承担，我已经完成我应退回的义务，不应该再完成其他购房款退还义务；2、涉案楼房是因质量问题被政府拆除，责任在于负责房屋建筑的被告一和刘作华，如果不是因为房屋建筑质量问题被拆除，原告的损失也不会发生，所以应由被告一刘史懂承担原告房屋被拆除后的装修损失赔偿责任；3、原告的旧房屋是刘史懂、刘作华拆除，新建的楼房又因质量问题被政府拆除，导致原告无房可用，长期租房，过错责任在于负责设计及施工的刘史懂、刘作华，应由被告一对原告旧房屋建筑面积约160多平方米左右范围内承担责任，我不应承担原告的房屋损失费297672.89元。以及房屋重置损失评估费4000元，如果法院认为我也有责任，应当根据责任大小承担次要赔偿责任，对原告的损失应由刘史懂根据原告与刘史懂签订的建房协议的约定，赔付原告的租金损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：一、原告身份证，拟证明原告主体资格。二、被告刘史懂、蔡套良常住人口个人信息表，拟证明两被告主体资格。三、遗体火化证及翁源县＊＊＊＊＊＊＊民委员会证明，拟证明原告父亲蔡国清、母亲张东花已离世；蔡国清、张东花父母均已离世。四、派出所证明、蔡永芳声明书及身份证，拟证明：1.原告父母婚内生育蔡梅芳、蔡永芳两女儿；2.蔡永芳自愿放弃继承其父母名下财产，同时声明案涉房屋拆除、重建、追索款项、赔偿损失、诉讼等有关的所有法律行为，均有原告蔡梅芳行使。五、《建房协议》、翁源县＊＊个人《建筑许可证》、翁源县批准建设用地临时凭证、翁源县＊＊＊＊＊＊＊民委员会说明，拟证明：1.原被告双方的建房合同关系；2.2016年前，原告父母在批准的村集体规划用地上建有一栋一层砖瓦平房祖屋并与原告一家一直在此生活；3.原告父母生前曾向蔡氏家族新人和村民小组代表表明，其所有财产权利和事务由原告承顶。4.说明旧房建筑面积（含周边范围内空地）约200平方米。六、（2019）粤02民终1587号民事判决书，拟证明：1、韶关市中级人民法院（2019）粤02民终1587号生效判决已认定涉案“”系刘史懂、蔡套良两人合伙开发建设；2、“”因质量问题被拆除。七、购房款收据，拟证明原告支付301房、401房附属款21500元及电梯基金款10000元，合计31500元人民币整。八、401房装修评估报告，拟证明装修损失金额为61954.05元人民币。九、旧房重置评估报告，拟证明旧房拆除损失重置金额为297672.89元人民币。十、旧房重置评估费收据，证明原告已支付旧房拆除重置评估费4000元。十一、租金收据，证明涉案房屋被拆除后，原告已实际支付房屋租赁费13450元。

被告刘史懂对原告所提交的证据质证称：对原告提交的证据一、二、三、四的三性无异议。对证据五中的翁源县＊＊个人《建筑许可证》、翁源县批准建设用地临时凭证真实性无异议，合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为根据这两份证据证明原告父亲蔡国清所取得的宅基地面积仅有80平方米，超出面积属于违建行为；《建房协议》、翁源县＊＊＊＊＊＊＊民委员会说明的真实性、合法性和关联性均有异议，认为建房协议实际是有蔡导亮签名的，翁源县＊＊＊＊＊＊＊民委员会说明与事实不符。对证据六的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，认为该判决认定事实错误。对证据七的真实性、合法性和关联性均有异议，认为原告未出示原件。对证据八的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为双方的建房协议无效，应由双共同承担损失。对证据九、十的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该评估是原告单方委托评估的，且该评估报告按建筑面积150平方米共三层的房屋进行评估，与事实不符。对证据十一的真实性和合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为原告主张的租金标准过高。

被告蔡套良对原告蔡梅芳所提交的证据均无异议。

被告刘史懂围绕其答辩依法提交了如下证据：一、民事书起诉状；二、建房协议；三、收据（蔡国清、蔡梅芳出具）；四、收条（蔡国清、蔡梅芳出具）；五、证明（蔡梅芳出具）；六、收条（蔡大浪出具）；七、录音光碟附文字内容（刘史懂与蔡梅芳通话录音）；八、记账本、收据，上述一至八组证据拟共同证明刘史懂、蔡套良、蔡导亮共同开发建设的事实。九、录音光碟附文字内容（刘史懂与陈冠平通话录音）；十、录音光碟附文字内容（刘作华与黄志城通话录音）；十一、现场图片，上述九至十一组证据拟证明建成之前，原告父亲自留地上的几间砖瓦房建筑面积约100平方米。十二、询问笔录，拟证明1.蔡梅芳的询问笔录证实其自认了自家宅基地的房子加上菜地面积在170平方米左右（第3页右下角），蔡国清的笔录（第17页）也证实其面积在160-170平方米左右，其自认的事实与我方提供的证据9、10、11相吻合，也证明原告提供的证据10该说明所陈述的事实与客观不相符；2.源瑞楼的开发建设主体是两被告及蔡导亮，详见该证据（第4页）以及蔡国清的询问笔录（18页），蔡导亮全程参与了的开发建设

原告蔡梅芳对被告刘史懂所提交的证据质证意见为：对证据一的真实性、关联性有异议，认为该起诉状是法律援助律师拟定的诉讼方案，蔡国清文化水平低，在不完全理解诉状内容的情况下签名。对证据二、三、四、六、八、九、十、十一的真实性、合法性和关联性均有异议，认为证据二、三、四、六没有原件，证据八没有三方签名，证据九、十、十一是被告刘史懂在原告提取诉讼之后，刘史懂父子诱导陈冠平、黄志诚形成的。对证据十二有异议，认为该证据是在超过举证期限提供的，且该证据与本案无关联性，因为，1.原告与蔡国清询问笔录上的陈述的面积160-170平方米包含原告提交的证据8、9上的宅基地80平方米及蔡国清祖屋的建筑面积和所占的土地，原告与蔡国清均未陈述菜地面积与建筑面积是一比一，刘史懂也未提交充分证据证明菜地与建筑面积是一比一；2.原告父亲蔡国清房屋被拆除后就从两份建房协议随意拿了一份建房协议，也就是有蔡导亮签名的没有实际履行的建房协议去了公安局，蔡国清很清楚有蔡导亮签名的建房协议没有实际履行，证据原件双方均已撕毁，有建房协议原件的是实际履行的协议。

被告蔡套良对被告刘史懂所提交的证据质证意见为：对证据一、二、三、四、五、六、七、八的关联性有异议，对证明内容有异议；对证据九、十现场图片的真实性、关联性有异议，对证明内容有异议，蔡国清的自留地有几间砖瓦房，建筑面积大约在160平方米左右；对证据十二的真实性有异议，对于其中蔡导亮参与开发承建的内容是不真实的，其他部分没有异议。

被告蔡套良为其辩解，在举证期限内没有提供任何证据。

对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告蔡梅芳提供的证据五，内容真实、来源合法、与本案有关联性，符合有效证据的特征，本院予以采信；证据六是生效的判决书，被告刘史懂没有提供足以推翻该判决的证据，本院予以采信；证据七原告虽未提供收据原件，但被告刘史懂承认该收据是他出具的，故本院予以认定；证据八是关于涉案房屋装修评估报告，与本案有关联性，本院对其关联性予以认定；证据九和证据十的评估报告和评估费收据，评估报告是由翁源县龙仙镇人民政府通过招标方式委托翁源县志达工程项目监理有限公司作出的，收费合理，本院予以认定；证据十一是原告支付房屋租金的收据，与本案有关联性，本院予以认定，被告刘史懂认为租金过高，没有提供证据予以证实。被告刘史懂提交的证据，无法达到其证明的目的，本院不予认定。

根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：

原告蔡梅芳和案外人蔡国清、张东花是翁源县＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊民。原告蔡梅芳系蔡国清、张东花婚生长女。蔡国清、张东花已于2019年3月22日和2019年4月6日先后去世。2016年10月7日，原告及其父亲蔡国清与被告刘史懂签订一《建房协议》，协议约定原告及其父亲蔡国清将位于规划地的旧房和房屋所占用的宅基地（四至界限为：）提供给被告规划建造商住楼。同时约定，被告将楼房建好后，分配补偿原告及原告父亲住房及车库。该协议签订后，被告刘史懂与被告蔡套良拆除了原告的旧房，进行房地产开发建设，并自行将该商住楼命名为“”。房屋建好后，被告刘史懂、蔡套良将协议约定的房屋分配补偿给原告和蔡国清。2018 年3月26日，原告父亲蔡国清依约向被告刘史懂交纳了分配补偿房 301房、401房的附属款21500元，以及该楼的电梯基金款 10000元，合计31500元整。原告收房后即对“源瑞楼”，其中的一套分配房401出资进行了装修。

2018年7月底，“”因存在严重质量问题而出现沉降与倾斜，当地政府部门随即组织该楼房业主撤离，并对进行了拆除。拆除前，2018年9月2日，翁源县龙仙镇人民政府作为招标人，翁源县志达工程项目监理有限公司为造价咨询人，对“”401房装修价格进行了评估，确定该房招标控制价为61954.05元。2020年4月10日，翁源县志达工程项目监理有限公司为造价咨询人，对原告蔡梅芳私人住宅楼工程进行了评估，确定招标控制价为297672.89元。

另查明，2019年3月22日，原告父亲蔡国清去世；2019年4月6日，原告母亲张东花去世。原告系“”宅基地及旧房的权利人和法定继承人。蔡国清、张东花另一法定继承人蔡永芳于2020年4月9日声明放弃付清蔡国清、母亲张东花名下涉及翁源县＊＊＊＊＊＊蔡＊＊＊＊＊＊规划地的私人住宅（含自留建房用地）的继承权，以及与该房地产拆除、重建所涉及的一切相关财产权益的继承权。前述权利均由蔡梅芳全部享有。父亲蔡国清、妹妹蔡梅芳于2016年10月7日与刘史懂签订的《建房协议》所涉及的上述私人住宅（旧房）拆除、重建、追索款项、赔偿损失、协议履行、诉讼等有关的法律行为，均由蔡梅芳行使。因前述行为所取得的相关款项均由蔡梅芳取得，并直接支付至蔡梅芳名下账户，声明人无任何异议。声明人不再承担父亲蔡国清、母亲张东花生前所有债务，以及上述房地产所涉及的全部债务（含诉讼案件所涉债务）。

再查明，原告于2018年8月11日在外租房居住支付房租共计13450元。

还查明，从2016年10月7日蔡国清、蔡梅芳与被告刘史懂签订《建房协议》至本案庭审结束之日，被告刘史懂、蔡套良仍未办理土地使用权审批手续及《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证件。

本院认为，本案系合同纠纷。本争议的焦点一是蔡国清、蔡梅芳与被告刘史懂签订的《建房协议》是否合法有效的问题；二是原告主张两被告返还购房款和赔偿房屋拆除重置费、装修损失及房租等有何依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，蔡国清、蔡梅芳将属于农民集体所有的宅基地使用权用于与刘史懂合作建房，双方约定房屋建好后，分配补偿原告及原告父亲住房及车库，实质上是变相转让宅基地使用权的行为，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，故双方之间所签《建房协议》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告刘史懂应向原告返还宅基地使用权，退回所收取的分配补偿房 301房和401房的附属款21500元、电梯基金款 10000元，合计31500元；被告刘史懂拆除蔡国清、蔡梅芳的旧房后所建的新房因存在严重质量问题而出现沉降与倾斜，被当地政府部门拆除，被告刘史懂还应根据其过错程度赔偿原告的损失。原告对于其旧房被拆除的重置损失和房屋装修损失，提供了翁源县龙仙镇人民政府作为招标人，翁源县志达工程项目监理有限公司为造价咨询人的价格评估报告书，该报告程序合法，内容并无明显瑕疵，本院予以采纳，认定原告房屋重置损失为297672.89元，房屋装修损失61954.05元，被告刘史懂要求按照当地房屋拆迁补偿标准计算原告房屋重置损失没有法律依据，本院不予采纳；原告对于其支付房屋重置损失评估费4000元，提供了有效票据，本予以认定；原告对于其支付房租损失13450元提供了相应的收据，被告虽然认为房屋租金过高，但未提供证据证实，故本院对原告的房租损失予以认定。综上，本院认定原告房屋重置、装修、评估、租金损失合计377076.94元。蔡国清、蔡梅芳与被告刘史懂在签订《建房协议》时均为完全民事行为能力人，对于国家的政策法律规定应有基本的认识，双方所签合同明显违反国家法律强制性规定，故双方对于合同无效均有过错。结合本案的具体情况看，原告的损失主要是由于被告刘史懂未办理土地使用权审批手续及《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证件，所建房屋因存在严重质量问题而出现沉降与倾斜，被迫拆除造成的，主要过错在被告，综合原告与被告的过错程度等因素，本院酌定蔡国清、蔡梅芳就涉案房产损失377076.94元，由被告刘史懂承担80%的责任，即赔偿原告301661.55元（377076.94元×80%）。被告刘史懂与蔡国清、蔡梅芳签订《建房协议》后，是与被告蔡套良合伙拆除蔡国清、蔡梅芳的旧房，并在该宅基地上合伙进行房地产开发建设，故被告蔡套良应对原告的上述损失与被告刘史懂共同承担赔偿和返还责任。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，判决如下：

一、被告刘史懂、蔡套良应于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告蔡梅芳“源瑞楼”分配补偿房 301房和401房的附属款21500元、电梯基金款 10000元，合计31500元；

二、被告刘史懂、蔡套良应于本判决书发生法律效力之日起十日内赔偿原告蔡梅芳房屋重置、装修、评估、租金损失合计301661.55元。

三、驳回原告蔡梅芳的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费7428.65元（原告已预交），由原告蔡梅芳负担1371.18元，被告刘史懂、蔡套良负担6057.47元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。

 

 

审  判 长  陈 卫 平

人民陪审员    王  莉

人民陪审员  肖 献 军

 

​二〇二〇年十月二十九日

 

书  记  员   曾 萍

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